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房地产信托投资基金试点单位确定

发布时间:2022-06-15 05:42:10 阅读: 来源:雨伞厂家
房地产信托投资基金试点单位确定 房地产信托投资基金试点单位确定 中国投资咨询网讯包括证监会、银监会、基金公司、信托公司、地方政府在内的一场“赛跑”,正在进入最后的冲刺阶段,这场赛跑的终点,便是房地产信托投资基金(下称REITs)。

2009年初,国务院“金融国八条”给予了争议多年的REITs“合法准生证”后,政商两界,尤其是房地产界均预期REITs可以很快落地,但出人意料的是,这却只是一场赛跑的起点。

当下,这场赛跑正在冲刺,因为利益各方都已经备下了自己的“产品”,最后的PK终见分晓之时,才是REITs真正落地的时刻。

谁是“第一”

“据我所知,目前银监会已经确定了三家REITs的试点单位。”4月22日中午,一位权威人士透露。他还表示,目前银监会较为主导的思路,是通过REITs的发行,扶持信托公司,通过信托要约募集资金,然后收购商业物业。

2009年初,国务院出台“金融国八条”,作为拓宽房地产融资渠道的手段之一,REITs被国务院赋予合法身份,但却并未明确其融资、资金使用的具体方式。据了解,在此之后,REITs的相关文件均由证监会、银监会、住房和城乡建设部等多部委共同会签,然而多方的思路并不统一。

实际上,尽管文件最终尚未下达,但各方都已经按照自己的思路,在实际层面展开工作,意图抢先。据了解,目前上交所和深交所都已经做好了相应的准备,只要具体政策下发,就可以立刻挂牌。

前述权威人士表示,上交所和深交所准备的,都是股权性质的封闭式基金,回报率大概设定在5%左右。不过,其具体的募资方式因为最终文件没有会签完毕,而没有最终定论。目前,中国经济的最高决策层倾向于先在机构间市场试水REITs,而暂时不向个人投资者公开募集资金,以控制可能的潜在风险。

据了解到,目前嘉实基金正在“招兵买马”,招聘那些曾有海外投资工作经验的REITs操盘人才。“我们是从2006年开始,一直致力于在国内的人民币市场推出首批REITs的参与人。”嘉实基金管理有限公司业务发展总监王克明表示。

而现在,嘉实基金已经是银监会选定的三家REITs试点单位之一。据了解,在上海浦项商务广场大楼的收购中,嘉实旗下的基金也有参与,只是出价不及上市公司陆家嘴而败北。前述权威人士表示,与上交所、深交所的情况类似,“只要政策允许,银行系统也可以很快拿出产品”。

谁是“第一”,采用谁的“模式”,最后的PK已经为时不远。

区域之争

据了解,曾经有相当长一段时间,背靠滨海新区的天津经济技术开发区运营商——泰达集团很可能成为REITs的最早受益者。彼时比较接近的方案是,利用滨海新区综合改革配套试验区“先行先试”的优势,把泰达集团在开发区的工业资产打包,形成REITs,然后再到资本市场上挂牌。

然而,这一切并非轻而易举,接近北京市政府的消息人士表示,北京市高级领导已经批示,要尽量向中央争取REITs试点的地位。而在此之前,中央决策层锁定的两个试点城市分别是天津和上海。

“北京市目前商业地产的存量很大,有一个市场机构的统计数据,说存量大概有2000万平方米,如果单纯依靠出售或者出租来消化这部分库存,短期内是不现实的,所以资本和金融杠杆是一个有效的方案。”北京市政府的一位官员表示。

相比于北京,上海陆家嘴、外滩周边拥有大量的写字楼和商业物业,加之“金融中心”的最新定位,使其处在优势地位。而天津的优势资产则在于大量较为集中的工业厂房资产,无论是天津还是上海,REITs对应资产在区位上都相对集中。

但北京的商业资产却相对分散,这是在政策上争取支持的相对“短板”。“如果区域集中,对于资产包价值的判断也比较容易趋于一致,这样在发行承销的时候难度比较小,也比较容易获得市场的认可。”同样长期筹划REITs产品的华银基金负责人孙起东分析。

“整个中国商业地产投资回报的价值,这个可能跟原来我们地产商比较常用的快速销售的模式有关,所以造成了现在整个持有型的物业本来就不多,然后经营得特别好的更少。”建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东分析认为。在此之前,他曾在福建联华信托任职,当时联华信托即以热衷于各种变相的REITs产品而著称。

这样的背景下,北京的区域优势远没有想象中的那么领先。

中国难题

在此之前,北京佳程广场租金造假事件,更使香港投资者一片哗然。彼时,以佳程广场物业为资产的睿富中国商业房地产投资信托基金(下称睿富基金)在香港联交所上市,募集资金超过20亿港元,用于收购佳程广场100%股权;但未过半年,10月28日,睿富基金即发布公告,佳程广场涉嫌上市前伪造租约、靠欺诈获得上市资格。佳程丑闻令内地商业地产蒙羞,也折射出REITs对基金管理人水平的高要求。

联想融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容认为,从次贷危机的教训来看,任何金融创新基础资产质量都是根本,对于REITs来说,稳定且优良的租金现金流,是其成败的关键。在经济周期下行阶段,这一因素充满不确定性,因为物业本身现金流下降,面临一定风险。“资产包资质优良,这是新加坡REITs比香港做得好的原因。如果资产资质不好,这个产品就和次贷无异。”一位业内人士称。

不过,在业内人士看来,REITs政策出台前仍有很多技术细节需要厘清。比如作为市场化的金融产品,REITs需要向投资者保证较高的收益,在中国商业物业普遍不成熟的现实环境下,对收益如何界定?如何防范投资人的风险?

有关市场人士认为,当前中国真正意义的大型物业管理公司很少,到底REITs在中国有多少需求,是否可行,仍有待观察。如果希望以此解决当前房地产的融资困境,其圈钱意图更过于明显。

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